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 Publicado: Mar May 06, 2008 7:52 am Título del mensaje: Normas Provinciales de Tasación |
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si a alguien le sirve le dejo un escrito de tatsación que encontre en internet
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Normas Provinciales de Tasación
Departamento Económico
Jefatura Técnica Catastro Económico
Dirección Provincial de Catastro
INDICE
Índice de contenido
Introducción: 5
Definiciones y Conceptos Preliminares 7
Tasación o Valuación: 7
Principio de sustitución. 7
Principio de temporalidad. 7
Principio de finalidad. 7
Valor de mercado 7
Valor del Costo de reposición (CR) 7
Valor de uso. 8
VALOR DE TASACION 8
VALUACIÓN PARA EXPROPIACION 8
VALUACIÓN TÉCNICO CONTABLE 8
VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN 9
VALUACIÓN PARA LOCACION O CONCESIÓN DE USO 9
VALUACIÓN PARA GARANTÍA 9
VALUACIÓN PARA SUBASTA 9
VALUACIÓN PARA SEGUROS 9
VALUACIÓN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO 9
VALUACION PARA SERVIDUMBRES 9
Depreciación. 10
Depreciación física. 10
Depreciación funcional. 10
Amortización 10
Antigüedad 10
Vida remanente 10
Vida útil 10
Estado 10
Antecedente 10
Referencia 10
Remanente 10
Cosas 10
Bien 10
Clasificación de las cosas 11
Inmuebles por su naturaleza 11
Inmuebles por accesión. 11
Accesorias de un inmueble 11
Inmuebles por carácter representativo 11
Cosas muebles 11
Servidumbre 12
Servidumbre administrativa de electroducto 12
Servidumbre de Gasoducto 13
Locación 13
Concesión de Uso 13
Base para subastas 13
Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo V Autodeclaración de Valuación 14
Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo VII Normas Provinciales de Tasación 16
Formulario de Carátula de Tasación: 18
Planilla de Estudio de Valores Zonales: 20
a) Datos de los antecedentes seleccionados: 21
b) Homogeneización de Antecedentes: 22
c) Cálculo del valor final: 25
Planilla de Cálculo del Valor Total de la tierra Libre de Mejoras de la propiedad a tasar: 26
a) Datos del Terreno: 27
2)Valor Unitario de la Tierra: 28
3) Coeficientes Correctivos: 28
4) Restricciones o afectaciones desvalorizantes: 28
5) Cálculo del valor total de la tierra libre de mejoras: 29
Planilla de Determinación del Valor Unitario Básico de la Construcción 30
Planillas de Croquis de Ubicación y Otros 32
Planilla de Categorización de Mejoras Edilicias 34
Planilla de Cálculo del Valor de la Mejora Edilicia. 36
1.- Datos de la mejora a categorizar 37
2.- Datos adicionales de la Superficie Cubierta 38
3.- Cálculo del valor físico de reposición a nuevo 38
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación 40
5.- Cálculo del valor unitario actual de la mejora. 42
6.- Cálculo del valor final de la mejora 42
Planilla de Cálculo de Valores de Edificios en Construcción 44
Cálculo de Valores de Otras Mejoras 48
a) Relevamiento de datos de las mejoras 49
b) Proceso de Cálculo de cada mejora considerada 49
Planilla de Cálculo de Tasación Total. 50
ANEXO I TABLA DE COEFICIENTES DE FRENTE Y FONDO 53
ANEXO II TABLA DE COEFICIENTES DE ROSS HEIDECKE 56
ANEXO III: Tablas de Coeficientes mas usados 58
ANEXO IV: Tablas de Coeficientes mas usados 59
ANEXO V: Método para calcular Coeficiente de Medidas para grandes extensiones de tierra 60
ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes irregulares 61
ANEXO VII: Tablas para calcular Coeficientes de Esquina: 63
ANEXO VIII R E S O L U C I O N Nº /2007: 64
Introducción:
El presente instructivo tiene por finalidad explicar los conceptos mas importantes sobre los que se apoyan las Normas Provinciales de Tasación de Inmuebles, tal como aparecen ordenadas en la Ley de Avalúos N° 7637 de la Provincia de Mendoza.
Estas Normas Provinciales de Tasación resultan el compendio de distintas normas o metodologías de tasación de inmuebles de aplicación frecuente y de amplia difusión en todo el país, por lo que el sentido de éste instructivo será explicar el criterio a utilizar en el llenado de los respectivos formularios, pero no explicar los fundamentos teóricos sobre los que se sustentas las NPT, se da por sobreentendido que el Tasador ya los tiene adquiridos y conocidos.
Las mismas nacen con la finalidad de estandarizar la presentación de tasaciones, ya que en ésta oportunidad la Ley establece la necesidad de tasar a valores de mercado una importante cantidad de inmuebles, y teniendo en cuenta las experiencias recogidas el año anterior, se estimó conveniente la aplicación de un sistema que permita facilitar la estructura de las presentaciones, el control de las mismas y las comparaciones entre ellas, a fin de obtener valiosas conclusiones.
Según se desprende de la misma ley, la estandarización propuesta a través de las NPT, no viene a cercenar o acotar los criterios propios del tasador, los cuales siguen siendo lo mas valioso de las mismas, ni a limitar en forma alguna los informes de tasación por él elaborados. Por el contrario, la aplicación de las presentes NPT, establece la necesidad de la utilización de formularios mínimos, es decir que admite la inclusión de agregados, tanto en planillas para determinar valores, o informes que a criterio del tasador sean indispensables para fijar o afianzar cuestiones particulares que por sí mismas no pudieran ser debidamente establecidas con los formularios establecidos en la Ley.
De la misma manera, resulta importante destacar que la adopción de los valores de los distintos coeficientes a utilizar, si bien en el presente instructivo se los podrán encontrar tabulados, podrán ser modificados libremente por el profesional actuante, cuando a su criterio, los mismos no respondan a la realidad que indica el mercado inmobiliario en el momento de determinar el valor de una propiedad con sus propias características.
Ing. Agrim. Jorge Martínez
Dirección Provincial de Catastro
Definiciones y Conceptos Preliminares
Tasación o Valuación:
Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido.
En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:
Principio de sustitución.
El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.
Principio de temporalidad.
El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.
Principio de finalidad.
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
Valor de mercado
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por un interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación. El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para los potenciales compradores.
El valor de mercado puede ser obtenido:
a) Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas.
b) En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se obtiene en ese mercado con bienes similares.
Valor del Costo de reposición (CR)
Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características
Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración.
En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno.
Valor de uso.
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace. Así entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo.
VALOR DE TASACION
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:
valuación para expropiaciones (valor objetivo) .
valuación técnico-contable (para valuaciones patrimoniales).
valuación para la venta o adquisición de bienes
valuación para locación o concesión de uso.
valuación para garantía
valuación para subasta
valuación para seguros.
valuación a efectos impositivos o de catastro.
valuación para servidumbres.
La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual se adoptará la metodología contemplada en la Norma correspondiente para la determinación del Valor de Tasación solicitado.
Se define a continuación:
VALUACIÓN PARA EXPROPIACION
En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del Valor Objetivo del bien, entendido –en función de la Ley Nº 21.499- como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia directa de la expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.
En consecuencia, el Valor Objetivo podrá corresponderse con el valor de mercado cuando éste pueda determinarse, o con el costo de reposición depreciado (CRD) en su defecto.
VALUACIÓN TÉCNICO CONTABLE
En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado.
El Valor de Tasación para estos fines se calculará preferentemente a partir del valor de mercado, obtenido por el Método Comparativo, afectado por un coeficiente de realización que tendrá en cuenta la hipótesis de la venta del bien en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y el descuento de los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización inclusive.
Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de su diseño, tamaño, ubicación, etc que un comitente utilice en el cumplimiento de su función específica, sin los cuales la gestión del poseedor se resiente o paraliza y que en caso de destrucción deberían ser indefectiblemente reemplazados por otros de idénticas características que el mercado no puede proveer, se tasarán por su valor de reposición depreciado.
El valor de uso que mencionan las normas contables será determinado por el costo de reposición depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su reemplazo lógico en función de los avances tecnológicos.
Para inmuebles, el Valor Técnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del edificio discriminados, ya que según las Normas Contables son registros distintos.
Para bienes muebles, se efectuará una depreciación lineal.
VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente obtenido por el método comparativo.
VALUACIÓN PARA LOCACION O CONCESIÓN DE USO
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción
fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización de la renta u otro método financiero apropiado.
VALUACIÓN PARA GARANTÍA
El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria, será el valor de realización, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización .
VALUACIÓN PARA SUBASTA
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente.
VALUACIÓN PARA SEGUROS
El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de reposición depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno.
VALUACIÓN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la autoridad de aplicación.
VALUACION PARA SERVIDUMBRES
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los coeficientes de restricción según el caso.
Depreciación.
Merma en el valor económico de un bien.
Depreciación física.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos.
Depreciación funcional.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su adaptación a la función a la que se destina.
Amortización
Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida útil del mismo.
Antigüedad
Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o fabricación de un bien, y la fecha de la valoración.
Vida remanente
Es el número de años de expectativa de vida que le restan al bien
Vida útil
Es el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigüedad y su vida remanente.
Estado
Características de mantenimiento y conservación de un bien.
Antecedente
Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y características.
Referencia
Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado.
Remanente
Parte de un bien que queda después de una expropiación.
Cosas
Se llaman “cosas” en el Código Civil de la República Argentina, los objetos materiales susceptibles de tener un valor.
Bien
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman “bienes”. El conjunto de los bienes de una persona constituye su “patrimonio” (art 2312 del Código Civil de la República Argentina).
Clasificación de las cosas
Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su carácter representativo (art 2313 del Código Civil de la República Argentina).
Inmuebles por su naturaleza
Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 2314 del Código Civil de la República Argentina).
Inmuebles por accesión.
Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad (art. 2315 del Código Civil de la República Argentina).
Accesorias de un inmueble
Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente (art. 2316 del Código Civil de la República Argentina).
Inmuebles por carácter representativo
Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art. 2317 del Código Civil de la República Argentina).
Cosas muebles
Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Código Civil) de la República Argentina.
Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las piedras, tierra, metales, etc; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan de una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde constare la adquisición de derechos personales (art 2319 del Código Civil de la República Argentina).
Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos, sólo tomarán el carácter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecución del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Código Civi de la República Argentina l).
Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art2321 del Código Civil de la República Argentina).
Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su naturaleza de muebles cuando estén adheridas al inmueble en mira de la profesión del propietario, o de una manera temporaria. (art 2322 del Código Civil de la República Argentina).
En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones científicas o artísticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderías, ni en general otras cosas que las que forman el ajuar de una casa (art 2323 del Código Civil de la República Argentina).
Servidumbre
Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art 2970 del Código Civil de la República Argentina).
Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de él, en su superficie, profundidad o altura (art 2998 del Código Civil de la República Argentina).
Servidumbre administrativa de electroducto
Desígnase con el nombre de electroducto todo sistema de instalaciones, aparatos o mecanismos destinados a transmitir, transportar y transformar energía eléctrica (art 2 ley 19552 de la República Argentina)
La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones al dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar y disponer todo sistema de instalaciones, cables, cámaras, torres, columnas, aparatos y demás mecanismos destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energía eléctrica (art 3 ley 19552 de la República Argentina). Los transportistas y los distribuidores gozarán de los derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art 18 ley 24065 de la República Argentina).
De las servidumbres en tránsito
El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art 3068 del Código Civil de la República Argentina).
Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación (art 3069 del Código Civil de la República Argentina).
De la servidumbre de acueducto
Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnización. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del Código Civil de la República Argentina)
Servidumbre de Gasoducto
Es el derecho real administrativo o público, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que éstos puedan cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnización a favor del titular del bien gravado.
Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N° 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la República Argentina.
Locación
Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero.
Se halla regida por el Código Civil (arts. 1493 – 1622), y la Ley N° 23.091 (B.O. 16/10/84) de la República Argentina.
Concesión de Uso
Es un contrato de derecho público, bilateral, en virtud del cual la Administración Pública crea a favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio público del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigación, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de policía del Estado, otorgado en el interés privado del concesionario, de carácter oneroso o gratuito, temporario o permanente, no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la administración por razones de ilegitimidad, o de oportunidad, mérito o conveniencia.
Base para subastas
El artículo 578 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial Nacional dispone en materia de base para las subastas: “Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble.
A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación.”
Por otra parte manifiesta:
“De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de CINCO (5) días comunes expresarán su conformidad o disconformidad. Las objeciones deberán ser fundadas.
El juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos.” En función de lo anterior, el Tribunal de Tasaciones de la Nación recomienda, cuando fuera necesario proceder a la determinación del valor de referencia del bien, adoptar el criterio de valor de mercado obtenido por métodos comparativos, o en su defecto el costo de reposición depreciado.
Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo V Autodeclaración de Valuación
Artículo 35 - Se definen de esta manera a aquellas parcelas que por sus características, usos o destinos no puedan ser valuadas de manera satisfactoria utilizando las fórmulas polinómicas de los anexos de la presente Ley. Por ello, el Ministerio de Hacienda establecerá un régimen de Autodeclaración de Valuación o determinará el valor de mercado valiéndose de estudios e investigaciones realizados por Universidades, Centros de Estudios, Consejos o Colegios Profesionales o quien éste designe a tal efecto.
Artículo 36 - Estarán comprendidas en el régimen de Autodeclaración de Valuación las propiedades que se detallan a continuación:
a) Inmuebles sobre los cuales se desarrollen actividades hidrocarburíferas o petroleras y de expendio de combustibles líquidos/ gas por estaciones de servicios.
b) Inmuebles destinados a actividades bancaria, financiera, cambiaria y de seguros.
c) Cementerios parque.
d) Inmuebles destinados al uso de supermercados, hipermercados, paseos de compras y centros comerciales.
e) Salones Comerciales de 500 m2 o más de superficie cubierta.
Artículo 37 - Se define como Autodeclaración de Valuación a la presentación hecha con carácter de Declaración jurada, a cargo del propietario, poseedor, tenedor, o mandatario del inmueble, con aval de Profesional Universitario habilitado para realizar tasaciones, en la que conste la valuación de mercado de la propiedad inmueble de su dominio. poseedores, tenedores, o mandatarios de las
parcelas que se detallan en los puntos c), d) y e) del artículo 36 de la presente Ley, o aquellos incluidos en los puntos a) y b) que no hayan cumplimentado con la presentación de Autodeclaración de Valuación exigida por la Ley 7.483, deberán presentar antes del 30 de Mayo del 2.007 la valuación de las mismas según lo establecido por el artículo anterior, con carácter de
Declaración Jurada ante la Dirección Provincial de Catastro, sus delegaciones o receptorías, de acuerdo a la reglamentación que la misma dicte a tal efecto. Dichas valuaciones deberán ser practicadas al 31 de diciembre de 2006 con efecto retroactivo al 31 de diciembre de 2005 para aquellos propietarios, poseedores, tenedores, o mandatarios de parcelas que no hayan cumplimentado con la presentación de Autodeclaración de Valuación exigida por la Ley 7.483.
Artículo 39 - Las tasaciones presentadas deberán ser ajustadas a lo dispuesto por el tercer párrafo del artículo 19 de la presente Ley. La acreditación de los honorarios afrontados por el contribuyente tendrán el tratamiento dispuesto por dicho artículo.
Artículo 40 - La Dirección Provincial de Catastro, procederá a notificar en los términos de Ley, a la totalidad de las parcelas que se encuentren comprendidas en el presente régimen con una anticipación no menor a 60 días corridos anteriores a la fecha de vencimiento de presentación de la Declaración Jurada.
Artículo 41 - La no presentación en término de las obligaciones que se desprenden de la aplicación de la presente Ley por parte del contribuyente, o el rechazo por parte de la Dirección Provincial de Catastro de la tasación aportada por el contribuyente por falsedad y/u omisión de los datos contenidos, hará pasible al mismo y al profesional actuante de las sanciones previstas en los artículos 50, 51 y 52 de la presente Ley, de las infracciones y sanciones previstas por el Código Fiscal como así también las denuncias correspondientes en la Justicia y en el Consejo o Colegio profesional que correspondiere.
Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo VII Normas Provinciales de Tasación
Artículo 53 - Los profesionales actuantes en la confección de las tasaciones a valor de mercado encuadradas en el régimen de la presente Ley, deberán ajustarse a la Metodología desarrollada en el presente capítulo.
Artículo 54 - La tasación presentada deberá contener como mínimo la totalidad de las planillas contenidas en las presentes normas, pudiendo el profesional actuante agregar tantas planillas como estime necesario, así como los informes escritos que a su criterio permitan comprender de mejor manera la labor profesional realizada.
Artículo 55 - La Dirección Provincial de Catastro mediante Resolución establecerá los mecanismos de presentación, llenado, control y rechazo de las tasaciones presentadas. Asimismo, redactará en la citada resolución el instructivo correspondiente para la confección técnica de los formularios respectivos.
Artículo 56 - Para la determinación del Valor Unitario de la Tierra Libre de Mejoras se utilizará el Método Comparativo, con Homogeneización de Antecedentes y Coeficientes Correctivos. Para la Determinación del Valor Unitario de la Construcción se utilizará la planilla correspondiente, el cual surge por la utilización del Método de Equivalencia de Costos Dominantes. La adopción de los precios de los materiales contemplados en la fórmula polinómica deberá responder a los de mercado en el momento en el que se realiza la tasación.
Artículo 57 - Para la Categorización de las Mejoras Edilicias Tasables, se utilizará el formulario pertinente, incluido en las presentes Normas. La depreciación calculada deberá contemplar la edad transcurrida, la vida útil probable y el estado de conservación, todo ello en concordancia con el Método de Depreciación de Ross Heidecke.
Artículo 58 - Serán objeto de valuación, el suelo, su uso, las edificaciones y demás accesiones existentes en cada inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 2571 del Código Civil. A tales efectos, se apreciarán económicamente las siguientes mejoras:
a) las que se hubieran incorporado al suelo con destino a vivienda, comercio, recreación, servicios e industria.
b) las que se incorporen a las parcelas por medio de estructuras, obras accesorias, instalaciones u otras accesiones, aún cuando no se conozca su destino, y las mismas se encuentren en la propiedad en forma permanente o temporal. Cuando por la naturaleza intrínseca del bien a tasar, surgieran dudas en cuanto a la interpretación de las normas, o en la utilización de las distintas planillas que la componen, el profesional actuante, mediante nota deberá solicitar instrucciones especiales para su llenado. La solicitud de instrucciones especiales a que se refiere este artículo, no interrumpe ni
modifica los plazos de presentación de las autodeclaraciones establecidos en la presente Ley.
Artículo 59 - Invítese a los distintos organismos del Estado Provincial y Municipal a adherir a estas Normas de Tasación, cuando por motivos inherentes a su desenvolvimiento deban determinar Valor de Mercado de algún inmueble en particular.
Artículo 60 - Apruébanse las planillas de tasación que forman parte del presente artículo, y son :
Formulario de Carátula de Tasación:
La planilla se compone de dos partes. En la primera se analizan distintos aspectos de la propiedad a tasar, mientras que en la segunda parte se establecen los datos propios de la tasación encarada.
Respecto a Ubicación de la propiedad, se deberá establecer claramente la calle, número si lo tiene y departamento. También se indicará la Nomenclatura Catastral de la Propiedad, y el Padrón Territorial, y en cada uno de los casos se deberá consignar también el dígito verificador correspondiente.
En lo referente a Tipo de Inmueble, se deberá establecer si la propiedad es urbana, suburbana o rural, datos del entorno, si los mismos son de relevancia, y cualquier otra descripción que ayude a tener una cabal idea de la propiedad que se está analizando.
Mejoras a Tasar: Aquí se deberán enumerar las distintas mejoras que se tasarán además del terreno en el que asienta la propiedad, tales como edificios terminados, edificios en construcción, cierres perimetrales, cisternas tanques y en general cualquier otra clase de mejora que se considere a criterio del tasador y según lo estipulado en la presente ley, que deban formar parte de la tasación del inmueble estudiado.
Propietario del Inmueble: En éste renglón se deberá colocar el Titular Registral del inmueble a tasar y el que figura en la Dirección Provincial de Catastro. En su caso, se colocará el nombre del poseedor si existiera.
Servicios de la propiedad: A los efectos de lograr una mejor descripción del inmueble, se colocará los servicios de los cuales la propiedad hace uso, y de corresponder, del resto de los servicios que la zona posea. Cuando se habla de servicios, se entiende toda clase de servicios públicos, ya sean estatales o privados.
Comitente: Se colocará el nombre de la persona o la razón social de quien encargó la tasación de la propiedad. En el caso de las parcelas comprendidas en el Régimen de Autodeclaración de Valuación comprendidas en el artículo 35 y subsiguientes de la Ley 7637, se deberá colocar la razón social de la empresa que genera la inclusión de la parcela en el citado régimen de autodeclaración de tasación.
Fecha de Tasación: Se colocará la fecha en la que se realiza la tasación y en el caso de efectuar una tasación a fecha anterior a la misma, se deberá indicar tal circunstancia.
Profesional: Se colocará el Nombre y Apellido del Tasador, su Título habilitante y el número de matrícula profesional.
Planilla de Estudio de Valores Zonales:
Esta será la planilla que se utilizará para la determinación del valor unitario de la tierra libre de mejoras en la zona en la que ubica la propiedad que se desea tasar.
Para determinar éste valor zonal, se utilizará el método de comparación de valores, homogeneizando cada uno de los antecedentes utilizados en función de coeficientes correctivos. La cantidad de antecedentes a utilizar estará dada por lo que el profesional tasador estime conveniente. La planilla contenida en la Ley tiene capacidad para 6 antecedentes, pero se podrán utilizar menos. En el caso de que el tasador estime conveniente una mayor cantidad de antecedentes de ventas, se podrá adaptar la planilla para contenerlos, o utilizar una segunda planilla complementaria.
Los antecedentes que se utilicen podrán ser ventas concretas realizadas con anterioridad, ofertas de ventas sacadas de la zona, o de avisos de diario, o informes ofrecidos por inmobiliarias del medio.
La planilla desarrollada contempla tres etapas en la determinación del valor zonal para la tierra libre de mejoras. Una primera en la que se exponen los antecedentes seleccionados, sus principales características, tales como ubicación precio de venta, fecha de realización, y medidas tanto de frente y de fondo como de superficie. También se determina en ésta primera instancia el valor unitario sin homogeneizar en pesos por metro cuadrado.
La segunda parte de la planilla corresponde a lo que se denomina proceso de homogeneización de antecedentes, en el cual se corrigen las particularidades de cada uno de los antecedentes seleccionados mediante los coeficientes de homogeneización, para determinar finalmente el valor unitario corregido o valor unitario homogeneizado de cada uno de los antecedentes seleccionados.
Finalmente, se procede en la planilla a la determinación del valor unitario zonal final a aplicar, el cual se determina por la aplicación del método de dispersión, corrigiendo de ésta manera los posibles errores groseros realizados en la etapa de selección de antecedentes.
Particularmente, los datos y los cálculos que se desarrollarán son los siguientes en cada una de las etapas del proceso:
a) Datos de los antecedentes seleccionados:
La primer columna enumera los antecedentes con un orden correlativo.
En la segunda columna se coloca el Departamento político en el cual se encuentra el antecedente utilizado. Normalmente la lógica indica que en todos los casos el Departamento será el mismo en todos los casos, puede darse la situación, en zonas limítrofes que un antecedente pueda ser utilizado por proximidad o características en otro departamento vecino.
La tercera columna se utilizará para indicar la denominación del barrio o sector en el que ubica el antecedente. Se pretende con ésta columna que se coloque la identificación con la que se conoce comunmente a la zona en la que ubica el antecedente.
En la columna de ubicación se colocará la calle en la que ubica el antecedente. Si es posible el número, o entre calle tal y tal, y si el antecedente está ubicado en esquina, se indicará tal situación.
En la columna de precio, se colocará el valor tal como fue recabado en la tarea de relevamiento, sin efectuar ninguna quita o consideración especial. Independientemente de cual sea el orígen del dato trabajado, ya sea escritura pública, boleto de compraventa, informe escrito o verbal o publicación de diario o revista especializada. Posteriormente, en el proceso de homogeneización se ponderará la veracidad del dato seleccionado.
Las tres columnas siguientes servirán para la inclusión de los datos de superficie, en metros cuadrados o hectáreas, y el frente y fondo, en metros cuadrados.
Finalmente, el valor unitario surgirá del cociente entre el precio pretendido y la superficie del terreno.
b) Homogeneización de Antecedentes:
Para cada uno de los antecedentes seleccionados se utilizará un renglón de la planilla de homogeneización.
El primer coeficiente que aparece es el coeficiente de esquina. Si la propiedad no ubica en esquina, se deberá colocar como coeficiente la unidad (1,00). Si la propiedad ubica en esquina, deberá asignarse el coeficiente respectivo en función de la siguiente tabla resumida:
Si, como consecuencia de estar ante una zona de muy alto valor comercial, el Profesional Tasador estimase una mayor exactitud en el cálculo del citado coeficiente, deberá calcularlo en función de los índices de esquina y la Tabla del Ing. Valvano, la cual se reproduce a continuación:
El coeficiente de actualización será igual a la unidad cuando la antigüedad del antecedente así lo indique. Esta antigüedad con coeficiente uno dependerá de las condiciones económicas del país, por lo que no se puede establecer un período fijo para que se cumpla dicha condición. Cuando éstas condiciones indiquen la necesidad de utilizar un coeficiente distinto a la unidad el tasador deberá determinarlo en base a su experiencia. Se aconseja siempre que la utilización de un coeficiente, cualquiera sea no supere valores por encima de 1,3 o por debajo de 0,7.
El coeficiente de forma será igual a la unidad cuando el lote a considerar sea rectangular, o cuando la irregularidad que presente sea leve o muy leve. Para el caso en que corresponda la utilización de un coeficiente que corrija la falta de regularidad, el mismo se lo determinara mediante el cociente entre la superficie utilizable y la superficie del antecedente. Para el caso de lotes con martillo a favor o en contra se utilizarán valores de coeficientes que reflejan las ventajas o desventajas del antecedente considerado. También para casos especiales, podrán utilizarse los coeficientes contenidos en el Anexo III de la Ley N° 7637. En general, podrán utilizarse los siguientes coeficientes:
El coeficiente de medidas es que que resulta de la aplicación de alguna de las distintas tablas de coeficientes de frente y fondo que existen y son de conocimiento de amplia difusión. Las Normas Provinciales de Tasación aconsejan la utilización de la tabla de coeficientes de frente y fondo contenidas en el anexo II de la Ley N° 7637.
El Coeficiente de Topografía será igual a la unidad cuando las condiciones de elevación del terreno respecto al nivel de la vereda sean semejantes. Si el terreno se encuentra en un nivel distinto al de la vereda, se aconseja la utilización de la siguiente tabla de coeficientes:
Para la determinación de los coeficientes de servicios públicos y pavimento, en general, si los antecedentes son homogéneos, serán siempre la unidad. En caso de tener que adoptar un coeficiente distinto a la unidad, se aconseja la utilización de la siguiente tabla de coeficientes:
Coeficiente de ubicación: Este coeficiente ponderará la mayor o menor valía que poseen los antecedentes a comparar en función de la ubicación relativa de éstos respecto al lote que tenemos que tasar. Si el antecedente está en una ubicación mejor que la del terreno a tasar se utilizará un coeficiente mayor a la unidad. Si en cambio el antecedente se encuentra en una ubicación peor que el terreno a tasar se utilizará un coeficiente menor a la unidad.
El cuántum de dicho coeficiente depende exclusivamente de la apreciación personal del tasador. Se aconseja que el valor numérico no supere 1,3 o no sea inferior a 0,7
El coeficiente de oferta, en condiciones normales de mercado será siempre igual a la unidad. Sólo en el caso de mercados en los que existan componentes de carácter especulativo, ya sea por exceso de demanda o por exceso de oferta, éste coeficiente adoptará valores distintos a la unidad, y su determinación estará a cargo del tasador actuante.
El coeficiente de forma de pago será igual a la unidad cuando la operación utilizada como antecedente haya sido realizada al contado. En el caso de operaciones realizadas a plazos, se utilizará cualquier coeficiente de forma de pago, que represente el valor presente del ingreso futuro. Evidentemente el Coeficiente de Forma de Pago siempre deberá ser menor a la unidad.
El Coeficiente de Fuente informante mide el grado de veracidad o de confianza que el tasador le asigna a la información recabada. Evidentemente es un coeficiente que como máximo llegará a la unidad, tomando valores menores cuanto menos confiable sea el dato recabado.
Como norma, se aconseja que sea de 0,9 ó 0,8 para antecedentes seleccionados de los avisos de venta aparecidos en los diarios.
Finalmente, en la planilla aparecen dos columnas, una denominada ''Otros'' y la otra sin nombre. Intencionalmente se han dejado éstas dos columnas para la utilización del Tasador actuante de coeficientes que no se encuentren en el presente instructivo y que a su criterio sean necesarios para una correcta labor profesional.
El coeficiente final se obtendrá como el producto de todos los coeficientes utilizados para cada antecedente, es decir se multiplicarán entre sí todos los valores encontrados en el mismo renglón.
El Valor Unitario Corregido se obtendrá del cociente entre el valor unitario determinado para cada antecedente en la parte a) de la presente planilla y el coeficiente final determinado en la columna anterior.
Por último se determinará la sumatoria de todos los valores unitarios corregidos de los antecedentes y se determinará el promedio . Estos valores serán utilizados en la próxima etapa del proceso de cálculo, cuando apliquemos el método de dispersión de valores para la determinación del valor zonal final a adoptar en la tasación.
c) Cálculo del valor final:
En base a los datos obtenidos en los valores unitarios corregidos determinamos los siguientes parámetros a saber:
Numero de antecedentes menores al promedio calculado en el punto b)
Sumatoria de esos antecedentes menores al promedio del punto b)
Sumatoria total de valores unitarios corregidos de los antecedentes seleccionados
Cantidad total de antecedentes seleccionados.
Con éstos parámetros, se determinará el valor de la constante k o constante de dispersión, según la fórmula que se especifica en la planilla, y que se reproduce a continuación:
Una vez obtenido éste valor, se calcula el entorno a considerar, de la siguiente manera:
El promedio final se obtiene de promediar todos los valores unitarios corregidos que se encuentren dentro de dicho valor, es decir se elimina todo lo que sea inferior a (1-k) x Promedio y todo lo que sea superior a (1+k) x Promedio. A continuación, se aconseja realizar un redondeo del resultado obtenido y se adopta finalmente un valor unitario zonal.
Planilla de Cálculo del Valor Total de la tierra Libre de Mejoras de la propiedad a tasar:
Esta será la planilla que luego del debido proceso de cálculo nos arrojará el valor final del terreno a tasar.
Para llegar a dicho valor, se partirá del valor unitario zonal determinado en la planilla anterior, y se ajustará el mismo a las condiciones particulares del terreno en el que asienta la propiedad considerada, objeto de la tasación.
En ésta planilla se utilizarán coeficientes de cálculo similares a los utilizados en la anterior etapa, pero se los aplicará directamente sobre el terreno analizado, estudiando y evidenciando sus características especiales que le otorgan un valor único.
La planilla considerada se compone de cinco partes a saber:
a)Datos del Terreno
b)Valor Unitario de la Tierra
c)Coeficientes Correctivos
d) Restricciones o afectaciones desvalorizantes
e) Calculo del valor total
En cada una de éstas distintas etapas se irán poniendo de manifiesto distintas características o situaciones especiales que irán dando forma de manera definitiva el valor de la tierra libre de mejoras de la propiedad que está siendo objeto de la tasación.
A continuación se explicarán cada uno de los datos y/o cálculos que se deberán efectuar en cada uno de los distintos sectores de la planilla.
a) Datos del Terreno:
En éste sector de la planilla se colocarán los siguientes datos:
Superficie de terreno, en metros cuadrados.
Frente de la propiedad, en metros.
Fondo de la propiedad, en metros.
Se indicará también las características especiales de la propiedad a tasar, en función de su ubicación y de la zona en la que se encuentra.
En lo referente a ubicación, se tipificará la misma según las siguientes condiciones:
Especial, cuando las características de ubicación las hagan distintas o superlativas respecto a las encontradas cuando se determinó el valor unitario zonal de la planilla anterior.
Frente se utilizará cuando la ubicación se encuentre frente a alguna característica especial como puede ser una plaza o un bulevar valorizante.
Se colocará tipo cuando la ubicación del terreno a tasar sea similar a las determinadas en oportunidad de determinar el valor zonal de la planilla anterior.
Se colocará desfavorable, cuando por alguna situación particular, la ubicación del terreno a tasar sea desfavorable respecto a la determinada al calcular el valor zonal de la planilla anterior.
La asignación de la ubicación, deberá ser congruente con la asignación del coeficiente de ubicación del punto 3 de la presente planilla.
Respecto a la Zonificación en la que se encuentre el inmueble, podrán distinguirse las siguientes:
Comercial: Se indicará ésta zona, cuando la propiedad a tasar se encuentre ubicada en una zona donde el uso principal que se da al menos a la planta baja de las edificaciones sea comercio mayorista o minorista, banca, seguros, etc.
Mixta: Cuando en el entorno de la propiedad se encuentre tanto un uso residencial como comercial.
Residencial: Cuando en el entorno, el uso mas importante que se le dá a las propiedades es el de vivienda, ya sea unifamiliar o multifamiliar.
Formación: Se utilizará ésta concepción cuando la propiedad a tasar se encuentre en un asentamiento de reciente creación, o cuando aún a pesar de su antigüedad, la evolución económica de la zona se encuentre estancada. |
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